Июл
1

Покупка земельного участка

Рубрика: Возня с документами | Автор:admin

покупка земельного участкаНадежда о бесплатном земельном участке, развеялась словно пыль на ветру, а в месте с ней и последняя капля веры в нашу власть.  Уже прошло два года со времени принятия закона: «О бесплатных земельных участках для жителей Ленинградской области». Если в некоторых районах местная  власть хоть, как то пошевелилась и выдала несколько участков, правда в основном это были дешевые участки далеко от города в глухих местах. Неликвид считай. Там земля стоит на порядки дешевле.Не скрою,  я и сам задумывался о покупке участка в таком месте, но ведь надо еще как-то от туда до работы добираться, а появятся дети и в школу  как ? Не говоря уже о скорой помощи, пожарной и милиции. Захочешь в магаз сходить фига с двас.

В общем в нашем районе (проверял месяц назад) даже комиссию до сих пор не создали, какая там нафиг раздача :(

Поразмыслив над ситуацией, пришел к выводу, что в таком ключе мне эдак в лучшем случае землю через 5-8 лет дадут и обязательно в какой-нибудь жопе.

Сидя как-то в Интернет, дело было на выходных в конце мая, стукнуло мне в голову посмотреть объявления о продаже земельных участков. Смотрю попадаются весьма приемлемые результаты, но далековато относительно. Дело в том что машины у меня в данный момент нет и половинка моя любимая сразу мне и высказала все, что об этом думает :)


Понравилось читать объявления на сайте газеты «Из рук в руки» . Сразу видно свежие объявления и удобно сортируется все. Постоянно актуальный свежак добавляется. А то бывает ищешь, смотришь вот оно, капнешь глубже, а объявлению уже год оказывается. Ну вот зашел я туда (Из рук в руки) глянуть свежие объявления о продаже земельных участков. Смотрю есть несколько объявлений одно другого прикольнее. В каждом земельный участок прямо в поселке где я живу и цены приемлемые.

Стал обзванивать их по порядку. Первое оказалось агентством по недвижимости и сначала сильно удивились откуда я такую цену взял. После моего объяснения, память у них улучшилась, но говорят: «Вы знаете это не совсем этот поселок…» . Весело, подумал я. В итоге участок оказался в 10 км от заявленного в объявлении, в каком-то садоводстве не далеко от совершенно другого поселка. А через три дня сами позвонили и сказали что могут предложить участок но уже дороже, правда и на две сотки больше. Но у меня и на первый вариант денег не было, да и не там мне хотелось иметь землю.

Следующие два звонка тоже не устроили по цене. Потом долго не мог дозвониться, в итоге дешево, но в садоводстве продается участок вообще не понятно на каких правах. Потом предлагают еще бегать приватизировать его.

Потом еще один неплохой вариант от собственника  для тех у кого есть достаточно денег. Всего в три раза дороже чем я могу заплатить.

И наконец последний звонок. Цену подтвердили.  Оказался ближе чем я думал, всего в километре от моего текущего места жительства.  Одно маленькое «но» целевое назначение в объявлении указано ИЖС, а в действительности «огородничество». Объявление от агентства недвижимости. Не когда ни думал с агентствами связываться, так  как они дороже продают. Но эта цена мне понравилась и даже стала смущать своей дешевизной.

Сходили посмотрели на участок. Он оказался довольно длинным и на небольшом склоне, но нас это не смутило так как дальше по склону и даже в самой низине стояли дома. Не болото, достаточно сухой. На участке не было деревьев — огород все таки :) Верхний слой земли похож на чернозем. И улитки бегают по участку стадами. Вообще в этом году улиток очень много развилось.  До автомобильного шоссе участок располагался через участок.

Хорошее место если не считать, что рядом с границей участка, а может и на нем самом (четкие границы пока не определены) выкопана яма метра два в диаметре и в нее свален какой-то металлолом.

В агентстве  объяснили цену тем, что целевое назначение «огородничество» и что им нужны деньги сейчас  и поэтому необходимо быстро продать.  Предложили в будущем сменить целевое назначение земли за 30000 рублей.  Операция длиться полгода, но они могут ускорить если надо.

После долгих заседаний в Интернете и общения с умными людьми, а также с  самим агентством наконец понял чем отличается категория земли от целевого назначения. Просто глянув в Интернет информацию о том сколько стоит сменить категорию и что можно вообще обломаться с этим процессом особенно с новой поправкой в законе от 1 января 2010 года, смутила цена в 30000.

Но разобравшись оказалось, что это цена за смену целевого назначения земельного участка. Процедура на много более простая чем смена категории. А саму категорию мне менять не надо и так самая подходящая: земли поселений.

В Российской Федерации земли разделены на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

· земли сельскохозяйственного назначения;

· земли поселений;

· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

· земли особо охраняемых территорий и объектов;

· земли лесного фонда;

· земли водного фона;

· земли запаса.

И  без того сложные бюрократические условия в процедуре смены категории с 2010 года стали еще сложнее. Теперь чтобы сменить категорию на «земли поселений» необходимо, чтобы это вписывалось в градостроительный план. Но мне, слава Богу, этого не требовалось.

Посовещались и решили, что даже если целевое назначение не менять, будет как дачка. Забор и бытовку на землях с целевым назначением «огородничество» ставить можно. В общем согласились.

Про смену целевого назначения подумал, что проплачу сразу за услугу агентству,  после оформления прав на собственность, ибо тратить драгоценные нервы уже надоело.  Да и агентство это не так плохо как я думал. Во-первых, они ускоряют все сделки в рег-палате (если есть необходимость). Во-вторых, берут всю бюрократическую ахинею на себя.  По моему будущему участку сразу сказали, что в ИЖС перевести походу не выйдет, а вот в ЛПХ без проблем. ЛПХ — ЛПХ рознь.

ЛПХ на землях поселений (как в моем случае) практически то же самое что и ИЖС.  Можно строить дом и прописаться потом в нем. Даже налоги платить за землю меньше придется. А вот коммуникации видимо за свой счет.

ЛПХ на землях сельхоз-назначения считай только под огород.

При желании сменить статус земли стоит обратить внимание на возможные обременения. Например, не проходит ли там магистраль газоснабжения или еще какой кабель.

Заключили предварительный договор. Документы у собственника были не готовы. Агентство начало с того, что занялось приведением документов собственника в порядок, на что у него (агентства) с ним(собственником) был заключен нотариально-заверенный договор о полном доверительном ведении дела. У «собственника» не было оформлено право собственности на землю. Агентство собрало необходимые документы и подало их в рег-палату за неделю до того, как я нашел объявление о продаже этого участка.

Сначала планировалось оформить право собственности самому «собственнику», чтобы он стал законным собственником без кавычек. В рег-палате эта процедура длиться 30 дней, но они ускорили процесс в два раза и пообещали, что уже 15 июня документы будут готовы.

При подписании предварительного соглашения мне показали кучу всяких бумажек в которых сложно было разобраться, так как оно подписывалось до готовности основных документов на собственность. После подписания предварительного соглашения агентство взяло свой аванс 10% от стоимости участка.  Еще я к тому же не знал четких границ участка , так как его съемка  к этому моменту еще была не готова.  Волновался страшно!

15 июня обещали прислать результаты съемки участка то-бишь инфу  о его границах. А также текст основного договора для предварительного ознакомления. Наверно устали ждать в прошлый раз пока мы с супругой изучим все предоставленные бумажки :)

Сделку решено было заключить без нотариуса, но через банковскую ячейку. По законодательству РФ сделки в простой письменной форме имеют туже силу что и нотариально-заверенные. Ведь она осуществляется через государственную рег-палату с выдачей свидетельства о собственности.

Нотариус это дополнительный свидетель сделки плюс проверил бы, что мы это мы, а они это они и на доки бы глянул. Взял бы за услуги по нынешним расценкам 2% от суммы сделки. Так что хорошо подумайте, перед тем как отказаться от нотариуса. Ведь лишняя страховка не помешает.

Нам предлагали еще вариант с предварительной оплатой, но мы выбрали через банковскую ячейку. Всегда заключайте подобные сделки через банковскую ячейку.  Даже не потому, что не доверяете продавцу, а на случай форс-мажорных ситуаций. Вдруг чего, например, наложат арест на объект сделки прямо в тот момент когда вы его оформляете.

В случае без банковской ячейки  вы можете долго возвращать свои деньги и пройдет в лучшем случае не мало времени прежде чем вам это удастся.  Поберегите свои нервы. Ведь это не дорого. Особенно по сравнению с услугами того же нотариуса.  Банковская ячейка обычно оплачивается либо вами либо пополам с агентством. В моем случае оказалось второе.

Позвонив им(агентству) и огласив свой выбор они ни чуть не удивились и сразу согласились на данные условия. Даже напомнили про нотариус. Что меня порадовало.

Для тех кто не знает скажу, что дает нам банковская ячейка. В банке заключается трехсторонний договор между банком вами и продавцом о том на каких условиях и кто имеет доступ в ячейку. Далее в ячейку закладывается оговоренная сумма денег.

Как правило условия сходятся к таким. Вы можете забрать деньги из ячейки только через месяц плюс 5-7 дней на случай форс-мажорных обстоятельств. За это время вы уже должны получить все документы включая свидетельство на собственность и гулять по своему новому участку земли. Если же этого не произошло по каким-либо причинам можете забрать деньги из ячейки.

В рег-палате по окончании оформления собственности (обычно через месяц) вам выдается свидетельство на собственность и бумажка о совершенной сделке «копия покупателя», а продавцу дается такая же бумажка, но «копия продавца». Вот на основании этой бумажки, что и указывается в трехстороннем договоре с банком, продавец и имеет доступ к ячейке. Ведь это означает, что сделка завершена и все довольны и счастливы.

Наступило 15 число и прислали сканы документов продавца и среди них план участка. Сначала глянули в план, блин это же не тот, что нам показали и гигантская лужа у нас на участке. Потом сходили посмотрели и успокоились. До лужи еще далеко, а вот яма, про которую упоминал выше, попала в границы участка. Я даже рад, что так получилось :) . Плевать на яму, с ней легко разобраться, а вот что участок шире оказался это порадовало.

16 июня. Подписали договор. Без нотариуса, но с оплатой через ячейку. За ячейку платили пополам с Агентством – 825 рублей(половина стоимости).

Так же понадобилось нотариально заверенное согласие супруги на покупку земельного участка (документы оформлялись на меня). Забыли брачное свидетельство, теперь придется довозить согласиепозже.

Межевание участка не сделано :( Агентство здесь решило сэкономить свои расходы. Так как все торопились с оформлением документов, а подрядная контора, которая занималась съемкой, не сильно торопилась. Короче говоря, агентство внесло только предоплату за съемку и межевание, а вторую половину денег и возню с документами предлагается завершить мне.

Когда будет готово свидетельство на собственность, займусь.

Появилось еще куча вопросов. Например, можно ли одновременно менять разрешенное использование и проводить межевание? Особенно в моем случае, когда при съемке участка выяснилось, что он реально 10 соток, а по документам 8 соток. Вот такой сюрприз, покупал 8 оказалось 10 :)

Сейчас продлили дачную амнистию, а там, если коротко говоря, своими словами применительно к моему случаю, есть такое: “Если находящийся у вас в собственности или приобретенный вами в собственность земельный участок, ранее не межевался, а при межевании оказалось, что он больше чем указанно в документах, то если эта лишка не превышает установленный придельный минимум, принятый в данном поселении и соседи согласны с этими границами земельного участка, можно оформить весь участок в собственность без доплаты (то бишь безвоздмезно)”. Будим пробовать.


1 июля. Документы готовы и пришло время завершать процесс. Встретились с представителем агентства. Тут все прошло довольно быстро, мы получили документы и стали собственниками земельного участка, а агентство, как представитель продавца, получили деньги.

Заодно спросили про нашу догадку с узакониванием 10 соток, подтвердилось, что все так и есть. Будем действовать :).

Сотрудничать с агентством в целом понравилось. Все быстро и без напрягов. Очень удобно.

Итого:
Земельный участок в собственности.
Предстоит доделать межевание и переоформить документы с 8 на 10 соток.
Потом сменить разрешенное использование на ЛПХ.

Читайте похожие записи:


Один комментарий к “Покупка земельного участка”

  1. Андре | Фев 19, 2012 | Ответить

    Правильно сделали, что купили.
    Вот так реализуется этот закон о бесплатных участках во Всеоложском р-оне.

    Это скопировано с оф. сайта Всеволожского р-она.

    Человек спрашивает:
    Просьба дать разъяснения по реализации Областного закона № 105-ОЗ «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области» на территории Всеволожского муниципального района.

    Администрация отвечает:
    … В настоящее время во Всеволожском муниципальном районе отсутствуют сформированные и прошедшие кадастровый учет земельные участки, предназначенные для бесплатного предоставления в собственность граждан, в связи с чем, предоставление земельных участков в соответствии с Областным законом № 105-ОЗ не производится.

    Для продажи значит присутствуют, а для исполнения закона отсутствуют. То есть они даже не пишут, что земли нет, а говорят, что им просто неохота тратить время и деньги на кадастровый учет. Мол лень нам закон нахаляву соблюдать.

Оставить комментарий или два

Решите пример, тем самым подтверждая, что вы не робот. *
Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.